Inditex e os merlos brancos

Erik Dobaño | A Coruña, 16 de novembro.  “Un día chamou miña nai, eles viven en Pontevedra, para preguntarme si debía subirlle o alugueiro a súa inquilina. ‘Por que?’, preguntei. ‘Porque estou lendo na prensa que están subindo os alugueiros, estoulle cobrando 400 euros e fálase de 900‘. Eu contestei: ‘Págache todos os meses?’, e resposta dela: ‘Si’. Estás contenta con ela? Si. Ten a casa coidada? Si. Para que lles vas subir? Igual se che vai. Cóidaa”. Roberto Tomé-Castro é economista e doutor en Socioloxía, dirixe unha consultora e defínese como urban economist. A mañá desta entrevista, o 19 de outubro, está expectante. O Tribunal Supremo acordara o día anterior que os bancos deberían facerse cargo dos gastos hipotecarios cunha retroactividade de até catro anos. “A banca está caendo na Bolsa”. Tres horas despois, envía unha ligazón coa nova de que o Tribunal revisará esa sentenza, e unha mensaxe curta: “Xa non entendo nada”.

“O prezo dos alugueiros subiu un 20% na Coruña nos dous últimos anos”, di unha fonte dunha inmobiliaria, que prefire manter o anonimato. “En canto á demanda, non sabemos como cuantificala porque non hai pisos en alugueiro. En canto sae algo, alúgase de inmediato. Pódese dicir que hai un par de anos teríamos entre 40 e 50 pisos en oferta e agora non chegamos aos dez e nin unha semana aguantan”.

Hai turbulencias no mercado inmobiliario na Coruña. Ese mercado que afundiu durante a crise e que agora se axita non é o mesmo. Hai novos actores, vellos actores feridos e as tres administracións (a local, a autonómica e a estatal), indecisas. O acceso á vivenda vense complicando moito para una gran capa da poboación polos efectos dunha burbulla que se está inflando: ao do alugueiro.

“Cóidaa, díxenlle”, conta Roberto. “Pero, claro, estannos metendo continuamente esa presión, aquí en Coruña alugase calquera trapallada… entón, que fas? Polas propias dimensións da Coruña non existe tanto parque de alugueiro, non están saíndo todos os días pisos, de feito, hai dúas semanas nalgún xornal falábase de que había unha demanda como de 30 pisos diarios e saen ao mercado catro… A xente tennos retidos, e iso fai subir o prezo”.

“Hai algo fundamental e ten que ver co que se denomina cultura financeira”, explica o economista e consultor. “O gran problema, a nivel global, é que non hai investimento alternativo. En Portugal uns chámanlle casas-banco, outros casas-depósito. Nestes momentos o mercado inmobiliario está en alza e os intereses dos depósitos bancarios están á baixa en todo o mundo, así que no canto de colocar diñeiro no banco moitos investidores nacionais e sobre todo internacionais compran e prefiren deixar as casas baleiras á espera que alguén llas compre por un prezo superior”.

“Que está pasando?”, prosigue Roberto Tomé-Castro, e reproduce a análise que fixo no foro Empty Coruña a finais do verán. “Calquera que teña agora mesmo 100.000 euros, se os mete en fondos, perde; se os mete en accións, perde; se os mete en starts up, triunfa unha de dez… A xente, que non é parva, ve que o único seguro é o inmobiliario. Por cen mil euros tes unha casa que pode ser despois para os teus fillos. Iso é o que está mantendo agora mesmo o mercado. O que está pasando no inmobiliario está pasando con calquera outro mercado de produtos e servizos: estase polarizando. Nós vémolo nas taxacións: ou se fan de 100.000 euros para abaixo, ou de 1 millón para arriba. O que se denomina clase media, que é onde antes había volume, nas casas de 300.000, 400.000… aí é onde non se está facendo case nada”.

Peculiaridades do mercado na Coruña

O seguro de impago de alugueiro de vivenda está de moda na Coruña. “Empezou a pórse de moda hai tres ou catro anos cando se instalou o discurso de que o mercado inmobiliario se reactivaba”, di unha axente de seguros dunha compañía coruñesa, quen tamén opta pola discreción do anonimato. O seguro de impago de alugueiro é a defensa dos pequenos rentistas. “Na Coruña púxose de moda e iso non pasou aínda en cidades como Compostela ou Vigo. Quen se asegura é o propietario, pero protexe ás dúas partes. O propietario, porque non ten que recorrer a avogados en caso de impago e soluciónase todo antes. A compañía ocúpase de todo. O inquilino, porque accede a vivendas que pode pagar. Faise un exame rigoroso das súas posibilidades”. O exame consiste en consultar a lista de morosos, documentar as fontes de ingresos estábeis e determinar se poderá cumprir cos pagos. “A liña é que ninguén pode destinar máis do 40% dos ingresos netos a cubrir os gastos de vivenda a risco de incorrer en impago. No caso duns ingresos de 1.000 euros ao mes, só obterá un seguro para un alugueiro por baixo dos 400 euros”.

A liña que estimaba a Enquisa de condicións de vida das familias (IGE, Instituto Galego de Estatística) ao comezo da crise para o gasto familiar destinado ao alugueiro era de 300 euros. Mantívose así entre 2009 e 2012. O problema é que os salarios caeron e o prezo do alugueiro non deixou de crecer. E foi a banca, diante dos impagos, quen estimou no 40% dos ingresos o esforzo asumíbel.

“A sinistralidade é baixa, arredor do 3%”, di a axente, “os inquilinos saben que a compañía vai a actuar en caso de impago e que se chegará até o desafiuzamento”. Ao primeiro impago, a compañía reacciona enviando un burofax no que esixe ao inquilino que se poña ao corrente cos pagamentos. O seguinte é presentar unha denuncia no xulgado no prazo de 15 días.

“Xa digo que temos poucos casos. O último que lembro foi o dunha parella que tiña un alugueiro de 600 euros. Aos oito meses de entrar no piso, divorciáronse. A muller quedou no piso, pero non tiña recursos e deixou de pagar. O proceso durou 9 meses. Non se presentou ao xuízo e decretouse o lanzamento. Entregou as chaves dous días antes do despexo”.

A liña que estimaba o IGE ao comezo da crise para o gasto familiar destinado ao alugueiro era de 300 euros. Mantívose así entre 2009 e 2012. O problema é que os salarios caeron e o prezo do alugueiro non deixou de crecer. 

“Coruña é totalmente diferente ao resto de Galiza“, abunda o economista. “Temos o efecto Inditex. No inmobiliario é o efecto máis forte. Até o punto de que desvirtúa absolutamente todo o mercado na cidade… No caso dos alugueiros, a xente está esperando polos empregados de Inditex, que ten moitísimo empregado flotante. Por exemplo, hai moitísimo catalán aquí porque en Catalunya están as mellores escolas de téxtil e veñen para uns anos porque ter Inditex no currículo é moi importante. Están dous ou tres ou catro anos, e logo volven para alá ou montan ou seu propio proxecto… Entón, esa xente aluga, teñen bos salarios, nunha empresa potente. O que buscan todos os propietarios é o merlo branco de Inditex“.

Actores novos e vellos

Na produción da incipiente burbulla do alugueiro mestúranse intereses de particulares en busca de investimentos rendíbeis, animados por medios de comunicación, empresas do sector e o propio Estado, que nunca terminou de crer no cambio de modelo produtivo. Hai outros actores que desapareceron do taboleiro, como as grandes promotoras (o caso máis estrondoso na cidade foi o de Fadesa), ou perderon centralidade, como os bancos, desprazados agora polos fondos de investimento, os chamados fondos voitre, que se quedaron coas vivendas coas que antes se quedaran os bancos (incluída a Sareb).

E mestúranse tamén as estratexias dos actores. “O negocio mudou”, confirma o economista, “o promotor local, por exemplo, non quere saber nada de solos e estase dedicando moito á rehabilitación”. Nunha esquina do taboleiro seguen estando as Administracións, indecisas.
O Concello probou cun programa de alugueiros para persoas en exclusión social no que estivo comprometido Tomé-Castro. “Íamos empezar con 15 vivendas, logo rebaixouse a 10, e despois de estar traballando cinco meses, conseguimos unha, e porque era un rapaz que a recibirá en herdanza. O programa, que era un programa europeo, non funcionou. Galiza é diferente. A propiedade é cousa sagrada. A xente prefire ter unha casa baleira a tela alugada a unha persoa en exclusión social. E iso non o entenderon. Pode que no corredor mediterráneo fóra máis sinxelo, porque a xente non ten tanto apego á propiedade. Tamén sabemos que o programa da Xunta para sacar xente da rúa, os sen teito, que tiña previstas cento e pico actuacións, pois resulta que ao final asignáronse 7 vivendas. Penso que hai que facer cousas máis locais, pegadas á nosa realidade. Impórtanse cousas que aquí non funcionan”.

A fraxilidade do sector público

Os comportamentos non mudaron demasiado, malia unha crise de por medio: segundo o IGE as vivendas en réxime de alugueiro representaban en 2001 o 22% do parque na cidade da Coruña; dez anos despois, en 2011, o 20%. A cousa non mudara (aínda) no sentido que cabía esperar. Pero das estatísticas, moi pobres nun mercado moi opaco, hai que dubidar, aconsella Tomé-Castro: “As estatísticas fainas a parte interesada. Non poder ser que as únicas estatísticas que saen en España sexan ou de Fotocasa ou de Idealista. Tamén esta o INE, pero igual ca as dos Rexistradores e Notariados, cando as publican xa están desfasadas”.

“Empresas como Idealista e Fotocasa o que queren é colocar pisos e obter a súa comisión. E os fondos voitre déronse conta de que a súa venta está sendo moito mais lenta do que tiña que ser. Porque ao non haber emprego nin haber capacidade financeira a xente non se mete a comprar. Entón o que están facendo é impulsando que a xente compre para aluguer, os propios fondos, e diso déronse conta moi rápido en Barcelona. O maior laboratorio inmobiliario que hai agora mesmo no mundo é Barcelona”, resume.

O Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS) ten máis de dúas mil vivendas en arrendamento. Mais o propio organismo recoñece que son insuficientes, como insuficientes o son as promoción públicas de vivenda de protección oficial dada a demanda. A día de hoxe, no IGVS hai rexistrados só no municipio da Coruña 138 demandantes de vivenda de protección oficial para compra, 1.248 para alugueiro (é dicir, dez veces máis) e 410 de alugueiro con opción de compra. E hai outros 144 demandantes de alugueiro ou alugueiro con opción de compra nos outros catro tipos de réximes menores. Estes son os datos máis fiábeis da demanda. E non recollen toda.

A intervención pública no mercado inmobiliario é tímida, como xa advertira no capítulo anterior desta serie Plácido Lizancos, o impulsor de Empty Coruña [ver entrevista]. A regulación e frouxa. “O mercado vai por un pouco por libre”, concede a axente de seguros, de feito, o seguro de impagos non é unha esixencia legal, veu substituír ao aval bancario. Os avais preséntanse hoxe para conseguir o seguro. Avais de terceiros, en moitos casos.

“Si, é un mercado que vai por libre, pero é posible regulalo, pois está regulado no resto de Europa”, apunta Tomé-Castro, e insiste no asunto da opacidade. “Se colles os periódicos e buscas noticias de vivenda, todos os días son noticias contraditorias: por un lado soben os pisos, por outro baixan, por un lado soben os alugueres e por outro que baixan, por un lado que estamos empezando a recuperar e por outro que estamos empezando a baixar. Isto a que ven, que ao non haber inversión posible, ti compra unha casa para ter unha rendibilidade”.

O panorama dez anos despois

Desde a inmobiliaria sinalan un exemplo do o avespeiro no que se converteu o mercado da vivenda despois de dez anos de crise. O complexo de edificios de Vioño, entre o barrio dos Mallos e o polígono industrial da Agrela, que se levantou xusto antes do estoupido da burbulla, no que os pisos máis pequenos non baixaban dos 250.000 euros a década pasada, centos de casas que se venderan rápido mentres se ían rematando, concentra hoxe toda a tipoloxía de restos que deixou a burbulla. En metade do complexo, un edificio segue sen rematar. Os baixos comerciais, a gran maioría, mesmo os que pegan coa Ronda de Outeiro, nunca chegaron a albergar negocio algún. Porén, os alugueiros seguiron subindo e sitúanse entre os máis caros da zona: Ronda arriba, na Agra e no Ventorrillo, andan polos 400 euros; Ronda abaixo, nos Mallos, un chisco máis caros. “En Vioño os alugueiros están entre 600 e 650 euros un piso de dúas habitacións. E segue habendo necesidade de vivenda na cidade, por suposto”, confirma a axente de seguros. “Alí fixemos un seguro a unha muller co aval dunha amiga. A muller, empregada de fogar, non chegaba aos 1.500 euros netos de ingresos que require o seguro dun alugueiro deses prezos, así que trouxo un aval”.

“En Vioño”, explica a mesma fonte, “o edificio xunto a Ronda quedou sen rematar porque a promotora quebrou; nos edificios lindeiros outros promotores, con vivenda terminada, tiveron que entregar os pisos á banca”. O Banco Pastor tiña alí pisos; agora están en mans dun fondo voitre. O BBVA mantén vivendas á venda. Tamén quedan pisos en mans de propietarios particulares que empezaron a sacalos en alugueiro en canto viron a oportunidade. E tamén outros en mans de promotores sen urxencias, que poden esperar a que os prezos suban máis.

“No que atinxe aos prezos de venda”, informan na inmobiliaria, “subiron pouco, a negociación entre vendedor e comprador é máis dura. Haberá un 50 ou 60% máis de demanda que hai un par de anos, pero os prezos seguen baixos, hai moito onde investir”. No mercado todos axudan a animar o comercio. Os efectos daquela burbulla están presentes, pero o negocio precisa de novas burbullas: o alugueiro é unha promesa. Tamén nos baixos comerciais, con actores e efectos moi semellantes como veremos na próxima entrega.

Próxima entrega: Inditex e os fondos voitre
As mans sobre a cidade – Capítulo 5 (b)