Inditex e os fondos voitre

Erik Dobaño | A Coruña, 28 de novembro.  A Coruña é unha cidade partida no plano do comercio. Partida quere dicir que non hai articulación posíbel entre dúas estratexias na venda minorista. O peixe grande come o pequeno, sen máis. O pequeno, o comercio de proximidade, sofre desde a crise un adelgazamento sen precedentes que desfai a vida nos barrios populares. En Monte Alto ou na Agra do Orzán e nos Mallos hai rúas enteiras sen sequera unha tenda. “O sector debeu terse reestruturado antes da crise”, dicía Miguel Agromayor, o presidente da Federación Provincial de Comercio, nas vésperas da campaña de Nadal de 2013, “agora terán que pasar tres ou catro anos para que haxa melloría”. Pasaron cinco anos e o pequeno comercio está peor.

Nalgún momento antes da crise global, o retroceso veu polo empuxe dos grandes centros comerciais. Nuns poucos anos a principios de século, A Coruña pasou de ter un a ter cinco grandes centros. A oferta era para unha cidade tres veces maior, pero os centros comercios absorbían toda a clientela da área metropolitana, Bergantiños e a Costa da Morte (un área de máis de 500.000 habitantes). Situados estratexicamente nas vías de acceso, afogaban ao pequeno comercio.

Despois, esas grandes superficies foron decaendo, unha (Dolce Vita) pechou, outras (Rosales, Espazo, Cantones) teñen hoxe máis locais desocupados que ocupados. Foi a primeira vez que o efecto Inditex se fixo evidente. O efecto Inditex é a capacidade d a firma téxtil para determinar o movemento do mercado inmobiliario da cidade. De maneira indirecta nos alugueiros (vímolo na entrega anterior desta Teima), de maneira directa na conformación dos espazos comerciais da cidade. Aquí, a firma está implicada directamente a través dos intereses inmobiliarios que fan parte do seu negocio. Se Inditex era quen de facer mover a outras grandes empresas do retail dunha gran superficie a outra, tamén sería que de mover o mapa do comercio na cidade.

Elixiu a praza de Lugo. Entre o 2003 e o 2006 o Concello investiu 22 millóns de euros en rehabilitar o mercado da Guarda e a contorna, as rúas Picavia e Paio Gómez convertéronse en peonís. “Hemos pasado de un edificio horrible a un edificio maravilloso”, resumía o daquela alcalde, Javier Losada, hoxe Delegado do Goberno, nunhas declaracións en La Opinión. O mesmo xornal informou anos despois de como se promovera a rehabilitación. “El Concello adjudicó la remodelación del mercado por una cifra que rondó los veinte millones a la empresa Saite -promovida por el Banco Pastor y el empresario Juan Carlos Rodríguez Cebrián; y que después pasó a denominarse General de Terrenos y Edificios-. El Ayuntamiento entregó a la constructora una parcela en Vioño tasada en 7,4 millones, con lo que financió un tercio del proyecto” [La Opinión 23-11-2009]. Rodríguez Ceibrán, ex director xeral de Zara, empezaba a ser un actor moi activo no mercado inmobiliario na cidade. 

Roberto Tomé-Castro, o urban economist que na entrega anterior axudara a describir a situación actual do mercado de alugueiros de vivenda na Coruña, explica como o Banco Pastor, a través de Aliseda, a unidade inmobiliaria da entidade, era un dos actores relevantes. “E tiña o mellor da Coruña. Por que? Por que os promotores locais traballaban todos co Pastor. Cuestión de confianza, antes os promotores ían ao banco e había unha relación de confianza”. Nese contrato para a rehabilitación da praza de Lugo, Rodríguez Cebrián e o Pastor obtiveron terreos no parque de Vioño, o complexo de edificios que, como vimos, concentra aínda hoxe toda a mostra de actores no mercado e todos os síntomas da enfermidade: incluídos os baixos comerciais, enormes e baleiros.

Inditex mantivo durante décadas o miolo comercial na rúa Torreiro, onde en 1975 Zara abrira a súa segunda tenda. En 2009 Inditex concentrará alí, nos Cantóns, a entrada da rúa Real, as súas marcas (Zara, Massimo Dutti, Stradivarius, Bershka e Lefties). En xuño de 2018, hai apenas cinco meses, Lefties foi a última en facer a mudanza.

“Todo marchou para a praza de Lugo, onde salvo a esquina da FNAC, os outros locais grandes son todo Inditex”, di Tomé-Castro. E non só na praza, nas esquinas exteriores da praza tamén manda Inditex: Oysho, Zara Home e Uterqüe compiten con outras marcas rechamantes como Bimba y Lola ou Purificación García. Nas mazás adxacentes, todo tipo de firmas comerciais pelexan polo seu espazo ao carón do imperio Inditex, que, no obstante, se reservou edificios na praza de Mina que albergan a última tenda Zara na Coruña, entre outras. “Foi unha operación privada que mudou totalmente a estrutura comercial do centro urbano. Non hai ningún local en alugueiro nesa zona; hai cola”, asegura o economista. “Varias multinacionais que están a espera de coller un local aí. Sobre todo, retail. Nesta zona prodúcese agora mesmo a maior presión sobre os prezos dos baixos de todo o país. Estamos falando de 19 ou 20 euros o metro cadrado”.

Un estudo de outubro deste ano da Federación de Empresa Inmobiliarias de Galicia (Fegein) sinala que os prezos máis altos do alugueiro de locais comerciais en Galiza se concentran na Coruña: 19 euros o m2na Cidade Vella; 14 euros no Ensanche; 12 euros en Juan Flórez. Pero todos queren a praza de Lugo. “Porque hai que pegarse a Inditex. Penso que calquera local que quede baleiro, colócase nunha semana”, di Tomé-Castro. “A presión e tal que mesmo hai empresas que van mudando de local, collen un mellor, e mentres o reforman, manteñen dous alugueiros… O caso é garantir a zona. Sobre todo, as esquinas. Inditex é unha empresa tractora. Pasou nos centros comerciais”.

Pero aquí o negocio non só está na roupa, para que precisa o xigante téxtil animar a vida comercial das grandes superficies nas aforas se pode ordenar o espazo no centro da cidade e disparar o valor das súas propiedades neses centros.

O informe da Fegein indica que na área da Coruña hai 900 locais en disposición de seren arrendados. A maior oferta urbana xunto a de Vigo. E tamén advirte que “as rúas máis céntricas das principais cidade están practicamente tomadas polas grandes marcas e franquicias, polo que o comercio local de toda a vida queda desprazado a rúas semicéntricas ou de periferia, porque os prezos [do alugueiro] non son asumíbeis”.

Vioño, ese complexo onde Rodríguez Cebrián e o Pastor, vellos actores no negocio, obtiveron propiedades, é periferia. Así que aí os baixos seguen baleiros. A maioría nin sequera se estrearon. No mercado hai novos actores, e os novos actores medran alí onde o negocio está máis quente: hoxe, nas operacións máis caras, en casas ou locais.

Fondos en todo o negocio

Os fondos paséanse xa por segmentos do negocio inmobiliario que aínda non exploraran. En xeral, ocupan todos os espazos no mercado de solos, oficinas, casas e locais. “Os fondos entraron a saco no mercado inmobiliario no 2014. Naquela altura, cando todo está empezando a rebentar, cambiase a lexislación como unha saída para os grandes posuidores de inmóbeis. Manter un inmoble custábache un 25% de impostos, pero coas socimis, unha figura xurídica que xa estaba en toda Europa, o propietario pon todo para aluguer e solo dispoñíbel e paga un 1%. Entón é cando os fondos americanos ven a oportunidade, collen paquetes de solo, pagan o 1% e mentres intentan alugalos ou vendelos, e danos tempo. A maiores, os bancos teñen que desfacerse do tema inmobiliario, totalmente. É unha directiva europea. Se queres seguir funcionando teste que desfacer do tema inmobiliario. Entón os fondos entran nas inmobiliarias da banca”, resume Tomé-Castro.

Tamén pasou co Sareb. Os xestores do banco malo deciden vender todo en bloques, vender carteiras. Entran os fondos. “Son todo operacións financeiras, o inmobiliario case que non importa. Son todo follas de Excel. Os fondos entran e compran paquetes con descontos de até un 80%. Despois empezan a analizalos, e deciden estratexicamente con que solos quedarse, porque pensan que van subir de prezo, porque non hai licencias, etcétera… e cales lles interesa vender. A quen llos venden? Pois a promotores locais. Pero resulta que moitas veces os promotores locais non teñen capacidade para desenvolver todo. Daquela prodúcese outro salto, deciden que eles construirán. Métense a promotores”, explica o economista. A promotora máis activa que hai no mercado estatal é Neinor, que pertencía a Lone Star, que é un fondo estadounidense, participado coas pensións estadounidenses. Teñen un período de tempo para facer rendíbeis as inversións. “Se teñen catro anos de prazo e ven que non lle están dando saída, ao segundo ano montan unha promotora para desenvolver aqueles solares que son máis atractivos”, di Tomé-Castro. “E van vendo oportunidades e tamén seguen comprando”.

Fondos voitre e socimis empezaron por buscar beneficios no desenvolvemento de solo, pero o mercado estaba parado. En ocasións, foron os propios fondos os que se meteron a promotores en sociedade con construtores locais. Despois empezaron a obter rendibilidades altas a través do mercado de alugueiro de vivenda. Aí seguen, e agora ameazando ao Goberno socialista de que endurecerán as condicións do alugueiro se o lexislador muda a lei en vigor. A seguinte oportunidade eran os locais comerciais. Así que xa están no negocio das grandes superficies e tamén chegaron ao mercado de baixos comerciais en centros urbanos. Neinor e Blackstone son habituais nas feiras inmobiliarias que se organizan na cidade.

Miguel Agromayor, o presidente da Federación Provincial de Comercio, conta hoxe que a situación do pequeno non só non mellorou desde o 2013 senón que “empeorou”. “Aos pequenos só nos queda especializarnos moito, e competir tamén en Internet, hai que estar aí, na venda on line e nas redes sociais, non queda outra diante das grandes plataformas de venda on line, que acabarán con nós, seguro, como co emprego na banca…” Agromayor advirte tamén que os pequenos están caendo “en trampas como o Black Friday, que beneficia aos grandes e a nós, mátanos porque non podemos pasar seis meses ao ano de rebaixas, e as vendas a prezo reducido que se fagan agora, non ser farán no Nadal”.

Por iso Agromayor pensa que o problema do prezo do alugueiro ou o desprazamento dos pequenos dos centros das cidades é un problema menor. De feito, indica, “nestes anos en case todas as zonas da cidade os prezos reducíronse, de media, nun 40%”. Mais o representante dos comerciantes certifica o declive de área antes puxantes tanto na periferia –”na rúa Barcelona hai oito ou nove locais baleiros”– como en zonas do centro: “tamén hai oito ou nove locais sen uso na rúa Real”. Os barrios, conta Agromayor, tamén sufriron o efecto da “deslocalización” das tendas de Inditex, xa non quedan. Bershka, en agosto, foi a última en abandonar a rúa Barcelona.

O presidente dos comerciantes di que non entende moi ben porque pasa o que pasa no debuxo do mapa do comercio da cidade. “Serán modas, pero claro, Zara sempre tivo un efecto catalizador”.

Roberto Tomé-Castro volve ás súas reflexións no comezo deste capítulo tratando de entender o que pasa. “O gran problema, a nivel global, é que non hai investimento alternativo”. E describe como ve o que está por vir: “Pinchará a nova burbulla, isto xa é teoría, co tema da débeda temos a tormenta perfecta, temos unha débeda pública dos estados a nivel mundial que é bestial, andará, non sei, no 150% do PIB mundial. É como un péndulo: veu a crise e estaba todo sen regularizar, e chegou un momento no que se necesitou regularizalo, foi con Obama. Agora aparece Trump e di que todo desregularizado, aberto, que a xente volva investir. E a Bolsa de EE.UU. vai como un tiro. Que vai pasar cando veñan problemas? É un tema de regulación. Aos fondos danlle igual as persoas, caia quen caia… É verdade que estamos xogando con cuartos do Monopoli. Hai solos para desenvolver que custaron mil millóns de pesetas, pasa aquí na costa. Eses solos agora valen cero, pero nalgún sitio están anotados mil millóns. Como dicimos os economistas, o papel sopórtao todo. Isto non sei como vai acabar, pero é cuestión de pensar, de pararse…”